Diese drei Faktoren bestimmen den Bauzins

Hilfreiche Tipps für Deine Baufinanzierung

1. Kapitalmarkt

Der Zins für Immobilienkredite hängt von den Renditen für langfristige Pfandbriefe und Anleihen ab. Angebot und Nachfrage an den Kapitalmärkten bestimmen wiederum diese Renditen.

International werden sichere Anlagen stark nachgefragt. Deshalb liegen die Renditen für langfristige Bundesanleihen und Pfandbriefe in Deutschland derzeit auf historisch niedrigem Niveau.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank EZB hingegen beeinflusst die Baugeldzinsen nicht direkt. Dieser Zins regelt, zu welchen Konditionen sich Banken untereinander Geld leihen können. Daher hat dieser Zins eher Auswirkungen auf die kurzfristigen Marktzinsen, z.B. auf den Zinssatz für das Tagesgeld. Allerdings kann eine zinspolitische Entscheidung der EZB das Verhalten internationaler Großanleger beeinflussen und führt somit zum Teil zu ähnlichen Entwicklungen bei Baugeld. Das muss aber nicht zwingend so sein. In der Vergangenheit gab es auch konträre Entwicklungen, steigende Baugeldzinsen trotz Senkung des Leitzinses.

 

2. Kunden

Wie sich das Zinsniveau für Deine individuelle Finanzierung auswirkt, ist von Dir, Deinen Bedürfnissen und Deinen Möglichkeiten abhängig. Wie Du Deinen Bauzins beeinflusst, erfährst Du hier:

Eigenkapital

20 % der Kosten für eine Immobilie sowie die kompletten Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchamtsgebühren, Maklercourtage) solltest Du aus Deinem Ersparten bezahlen können. Je mehr Eigenkapital je besser ist die Kondition. Warum ist das so?:

Ein hoher Eigenkapitaleinsatz bedeutet für die Banken mehr Sicherheit und ein geringeres Risiko. Und dafür belohnen die Banken die Kunden mit besseren Konditionen.

 

Erwerbstätigkeit

Es ist nicht unerheblich, ob ein Baufinanzierungskunde Angestellter, Freiberufler, Rentner, Privatier oder Beamter ist. Je nach Erwerbstätigkeit fällt die Auswahl größer oder kleiner aus. Das kann den möglichen Zins beeinflussen. Manche Banken erheben für bestimmte Berufsgruppen Zinsaufschläge oder stellen Anforderungen an den einzubringenden Eigenkapitalanteil. So haben Angestellte und Beamte oft eine breite Auswahl. Selbstständige, Freiberufler oder Rentner sind dagegen in der Auswahl häufiger eingeschränkter

 

Nutzung

Der Bauzins hängt auch von der Nutzung der Immobilie ab. Möchtest Du die Immobilie selbst bewohnen oder als Kapitalanlage / Renditeanlage nutzen? Für Kapitalanleger gibt es oft erweiterte Anforderungen an das Einkommen oder an den Beleihungswert der Immobilie. Nutzt Du die Immobilie selbst, kannst Du von Förderdarlehen der KfW profitieren. Diese KfW-Darlehen beeinflussen u.U. auch den Zins des Bankdarlehens.

 

Bonität

Deine Bonität hat ebenfalls Einfluss darauf, ob Du ein Darlehen erhälst und zu welchen Konditionen die Bank Dir ein Darlehen gewährt. Dazu wird von der Bank eine Schufa-Auskunft eingeholt und die Einkommenssituation geprüft. Zum Einkommen zählen nicht nur die Einnahmen aus selbständiger oder nichtselbständiger Arbeit hinein sondern auch Mieten, Kapitalerträge oder Renten. 

 

3. Finanzierung

Wir reden von fünf Eckdaten, welche entscheidenden Einfluss auf Deine Finanzierung und die Höhe des Darlehenszinses nehmen.

Diese sind:

Darlehensbetrag / Darlehenshöhe

Die Darlehenshöhe bestimmt den von den Banken angebotenen Zins. Manche Banken geben erst attraktive Angebote ab bestimmten Mindestsummen ab. Zinsaufschläge von mehreren Zehntelpunkten sind gängig, wenn bestimmte Summen unterschritten werden. Häufig wird bei höheren Darlehenssummen ein besserer Zins angeboten und mit Zinsabschlägen gearbeitet.

 

Eigenkapital

Je größer der Eigenkapitaleinsatz ist, desto günstiger ist in der Regel der Zinssatz.

 

Zinsbindung

Die zukünftige Zinsentwicklung ist nicht vorhersehbar und abschätzbar. Von daher sind die Zinssätze bei längeren Zinsbindungen höher als bei kürzeren Zinsbindungen. So kann der Unterschied zwischen einer 10jährigen Zinsbindung und einer 20jährigen Zinsfestschreibung zwischen 0.6% und 0,8% nominal liegen. Lass Dich von uns beraten und gemeinsam den für Dich geeignetsten Zins ermitteln. Vielleicht macht es ja auch Sinn, die Finanzierung zu splitten; ein Teil auf 10 Jahre festschreiben, ein Teil mit einer längeren Zinsbindung festschreiben.

 

Tilgungshöhe

Wer hoch tilgt, bekommt oftmals bessere Konditionen. Wenn Du dann noch ein Volltilger-Darlehen abnimmst, hast Du die besten Konditionen der Bank erhalten. Volltilger heißt, dass Du Dein Darlehen während der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt hast und keine Restschuld übrig bleibt. Entscheidest Du Dich für die 2% Mindesttilgung, ist der Zinssatz auch sehr gut, aber ca 0,2% teurer als bei dem Volltilger-Darlehen.

 

Sonderwünsche

Sondertilgungen von 5% bieten fast alle Banken heute kostenlos, d.h. ohne Zinsaufschlag an. 10% Sondertilgung wird oft mit einem Zinsaufschlag angeboten. Gerade für junge Familien ist ein Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit interessant. Hier kann die Tilgung 2-3 mal variiert / angepasst werden.

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